東京地方裁判所 昭和５０年（ワ）１８７９号 判決 1982年8月31日
甲事件原告・乙事件被告 株式会社フロンテア緑地
甲事件被告 北沢治
乙事件原告 板垣ヨシ 外一名
主文
一 甲事件原告（乙事件被告）株式会社フロンテア緑地の請求を棄却する。
二 乙事件原告板垣ヨシ、同板垣昭男と乙事件被告（甲事件原告）株式会社フロンテア緑地との間において、別紙物件目録（一）記載の土地につき、乙事件原告板垣ヨシ、同板垣昭男が、各二分の一の割合による共有持分権を有することを確認する。
三 訴訟費用は、甲事件、乙事件を通じて全部甲事件原告・乙事件被告株式会社フロンテア緑地の負担とする。
事実
第一当事者の求める裁判
（甲事件）
一 原告
１ 甲事件被告北沢治（以下「被告北沢」という。）は、甲事件原告株式会社フロンテア緑地（乙事件被告、以下「原告会社」という。）に対し、別紙物件目録（二）記載の建物を収去して、同目録（一）記載の土地を明渡し、かつ、昭和四九年七月一八日から右土地明渡ずみに至るまで一か月金一万五、〇〇〇円の割合による金員を支払え。
２ 訴訟費用は、被告北沢の負担とする。
３ 仮執行宣言。
二 被告北沢
１ 本案前の申立
（一） 本件訴を却下する。
（二） 訴訟費用は、原告会社の負担とする。
２ 本案の申立
（一） 原告会社の請求を棄却する。
（二） 訴訟費用は、原告会社の負担とする。
（乙事件）
一 原告ら
１ 別紙物件目録（一）記載の土地につき、乙事件原告板垣ヨシ及び同板垣昭男（以下「原告板垣ら」という。）が各二分の一の割合による共有持分権を有することを確認する。
２ 訴訟費用は原告会社の負担とする。
二 被告（原告会社）
１ 原告板垣らの請求をいずれも棄却する。
２ 訴訟費用は、原告板垣らの負担とする。
第二当事者の主張
（甲事件）
一 請求原因
１（一） 訴外松元ヨシ（以下「松元」という。）は、もと別紙物件目録（一）記載の土地（以下「本件土地」という。）、即ち横浜市港北区日吉町字谷戸三六番一宅地二九・九三平方メートル（実測面積三六四・八九九平方メートル、以下「三六番一の土地」という。）を所有していた。
（二） 原告会社は、昭和四九年七月五日、松元から本件土地を代金三六〇万円で買受け、同日三六番一の土地につき所有権移転登記を経由した。
２ 被告北沢は、昭和四九年七月一八日から、本件土地上に別紙物件目録（二）記載の建物（以下「本件（一）の建物」という。）を建築して本件土地を占有している。
３ 本件土地についての右同日以降の相当賃料額は、一か月一万五、〇〇〇円である。
４ よつて、原告会社は、被告北沢に対し、本件土地の所有権にもとづき、本件（一）の建物を収去して本件土地明渡を求めるとともに、不法行為による損害賠償請求権にもとづき、昭和四九年七月一八日から本件土地明渡ずみまで一か月金一万五、〇〇〇円の割合による賃料相当額の損害金の支払いを求める。
二 被告北沢の主張
１ 本案前の申立について
松元から原告会社に対する本件土地の譲渡は、両者ともに被告北沢が本件土地を占有している事実を知りながら、専ら原告会社が同被告に対し本件土地の明渡訴訟をすることを目的としてなされた信託的譲渡である。このことは、実測面積約一一二坪に及ぶ本件土地を、公簿面積による九坪の土地として不当に安価な値段で売買し、しかも、松元に対しては売主の責任を免除し、紛争には関与させないことにしたことにより明らかであり、現実に少額の金銭授受があつたことにより左右されるものではない。
従つて、原告会社の被告北沢に対する本件訴は不適法であり、却下さるべきものである。
２ 請求原因に対する認否
（一） 請求原因１（一）の事実は否認する。松元が、もと三六番一の土地を所有していたことは認めるが、右土地が本件土地に該当することは否認する。
本件土地は、原告板垣らが各二分の一の割合による共有持分権を有する横浜市港北区日吉町字谷戸三七番二宅地二八一・五〇平方メートル（以下「三七番二の土地」という。）の一部と同所三七番八宅地一八三・一三平方メートル（以下「三七番八の土地」という。）の全部に属する。
（二） 同１（二）の事実のうち、三六番一の土地について、原告会社の所有権移転登記が存することは認めるが、原告会社が松元から本件土地を買受けたことは知らない。
（三） 同２の事実は否認する。本件土地上に存する建物は別紙物件目録（三）記載の建物（以下「本件（二）の建物」という。）であり、同建物は、もと訴外亡北沢まつ（以下「まつ」という。）が建築所有していたものであるが、昭和五〇年一二月一五日、まつが死亡するにともない公正証書遺言による遺贈により被告北沢の長男である訴外北沢清貴の所有となつたものである。
（四） 同３の事実は否認する。
３ 抗弁
（一） 賃借権の時効取得
(1) 被告北沢の亡母まつは、昭和二八年一〇月一日、本件土地を原告板垣ヨシ（以下「原告ヨシ」という。）及び訴外板垣富美子（以下「富美子」という。）より賃借して以来、その地上に別紙物件目録（四）記載の建物（以下「旧建物」という。）を建築所有してアパートとして使用していた。
しかして、まつは、昭和二八年一〇月一日以来、自己のためにする意思をもつて、かつ、本件土地が原告ヨシ及び富美子の所有であると信じ無過失で、本件土地を継続的に賃借占有していたものであり、しかもその間本件土地の賃料を右原告ヨシら方に毎月支払つていたものであるから、仮に万一本件土地所有者が松元であつて、原告ヨシらでないとしても、まつは、昭和三八年一〇月一日をもつて一〇年の前記占有継続により本件土地の賃借権を時効取得したものというべきであり、被告北沢は右賃借権をまつから承継した。
また、仮に、まつに、右賃借を開始するに際し、本件土地が原告ヨシらの所有であると信じたことに過失があつたとしても、まつは、昭和四八年一〇月一日をもつて二〇年の前記占有継続により本件土地の賃借権を時効取得したものというべきであり、被告北沢は、右賃借権をまつから承継した。
被告北沢は、本訴において右各取得時効を援用する。
(2) 原告会社は、次のとおり背信的悪意者であるから、被告北沢に対して本件土地賃借権の時効取得を争い得ないものである。
（ア） 本件土地上には、昭和二八年一二月ころより旧建物が存在し、同建物にはまつ名義の保存登記がなされていたが、前記賃貸借契約の更新に際して、まつは、昭和四八年一二月三〇日、三七番二の土地の一部を原告板垣らに返還し、三七番八の土地につき賃貸借契約の更新をした上、昭和四九年五月ころ右旧建物を取毀し、旧建物の古材は本件土地内に残置しておき、同年六月に本件（二）の建物の建築に着工し、同月中に基礎コンクリートを完成したほか本件（二）の建物の建築材木を本件土地に搬入して切込み作業を行い、同年七月八日に上棟を行つたものであるが、原告会社が松元から本件の土地を買受けたという同年七月五日の時点では、本件土地上には基礎コンクリートが打つてあり、木材等も置かれ、それ以前の時期においても旧建物取毀後の整地がなされているなど本件土地に対する被告北沢による占有状況は明らかであつたものであり、松元側では、本件土地の現況などを調査した結果、被告北沢らが本件土地を長期に亘り占有していることを十分認識したうえその旨原告会社に説明し、不動産業者である原告会社も右認識の下に本件土地を調査して買受けるに至つたものである。
（イ） 原告会社と松元との間の本件土地の売買契約は、本件土地が公図上たまたま三六番一の土地の位置・形状に近似していることを奇貨として、本件土地の占有状況に関する前記のとおりの十分な認識があるにもかかわらずなされたものであり、被告北沢に対する明渡訴訟を前提として、現況一一二坪の土地の代金をその公簿上の地積である二九・九三平方メートルの数値を基準として算定するという非現実的なものであることはもとより、時期的にも、前記旧建物の取毀しから本件（二）の建物の建築までの間の更地状態になつた僅か二か月位の間隙を狽つて急拠なされたものであり、被告北沢らの本件土地に対する長期に亘る占有を十分認識しながら、たまたま公図上の右三六番一の土地の位置・形状を知りえて、右土地を買受けてその旨登記することにより、被告北沢らの時効取得の主張を回避し、もつて四、〇〇〇万円以上の不当な利益を得んがために画策されたことは明らかである。以上の事実を総合すれば、原告会社は、背信的悪意の取得者であるから、被告北沢に対し、本件土地の賃借権の時効取得を争いえないものと言わなくてはならない。 （二） 原告会社と松元との間の本件土地売買は、抗弁（一）(2) （イ）に述べた事情によつて、公序良俗違反の行為として無効であり、かつ、その買受にもとづく本件土地所有権の主張は信義則に違反しまたは権利濫用として許されない。
三 被告北沢の主張に対する認否及び反論
１ 本案前の申立に対して
否認する。松元と原告会社との間の本件土地売買は、入院治療に急拠迫られて療養資金が入用となつた松元が、その所有する本件土地を売却換金するためになされるに至つた真実の売買であり、右両者間に信託の合意等は全く存在しない真実の売買である。
２ 抗弁に対する認否及び主張
（一） 抗弁（一）(1) の事実のうち、本件土地上にまつ名義の建物が存在したことは認めるが、その余の事実はすべて否認する。
本件土地が三六番一の土地であり、松元の所有に属することは、公図を調査すれば容易に判明するところ、本件土地は、その形状からして南側隣接地と別個の所有、使用関係にあるのではないかという合理的な疑いを抱くことができるのであるから、その疑いに基づき公図の調査を行なうべきであつた。
従つて、まつが、原告ヨシ及び富美子から本件土地を賃借するに際し、本件土地の所有関係につき公図を調査することなく、漫然と原告ヨシ及び富美子が所有していると信じたことには過失があり、被告北沢の主張する一〇年の時効期間の経過による本件土地の賃借権の時効取得は認められない。
（二） 同（一）(2) （ア）の事実のうち、本件土地上にまつ名義の建物があつたこと、右建物は、昭和四九年七月上旬当時すでに滅失していたことは認めるが、その余はすべて否認する。
（三） 同（一）(2) （イ）の事実のうち原告会社と松元との間の本件土地売買代金が三六〇万円であることは認めるもその余はすべて否認する。
（四） 同（二）の主張は争う。
（乙事件）
一 請求原因
１ 原告板垣らは、本件土地即ち三七番二、同番八の土地につき、各二分の一の持分を有する共有者である。
２（一） 仮りに、本件土地が松元の所有であつたとしても、原告ヨシ及び富美子は、本件土地をその所有地として、昭和二八年一〇月一日からまつに賃貸し、まつは、同年一二月に本件土地上に旧建物を建築し、その保存登記を経た上、アパートとして各部屋を他人に賃貸していた。
従つて、原告板垣ら（昭和四七年一一月一六日以前は、原告ヨシ及び富美子）は、昭和二八年一〇月一日以降、本件土地を自己の所有地としてまつに賃貸し、所有の意思をもつて占有を継続していたものであるから、昭和四八年一〇月一日、取得時効の完成によりその所有権を取得したものである。
原告板垣らは、本訴において右時効取得を援用する。
（二） 原告板垣ら（昭和四七年一一月一六日以前は、原告ヨシ及び富美子）は、昭和三九年七月九日以降、本件土地を自己の所有地として、所有の意思をもつて無過失にて占有を継続していたものであるから、昭和四九年七月九日取得時効の完成によりその所有権を取得したものである。
仮にその占有につき過失があつたとしても、原告板垣らは、昭和二九年七月九日以降、本件土地を自己の所有地としてまつに対して賃貸し、所有の意思をもつて、占有を継続していたものであるから昭和四九年七月九日取得時効の完成によりその所有権を取得したものである。
原告らは、本訴において右各時効取得を援用する。
３ 原告会社は、本件土地を昭和四九年七月五日松元から買受け所有したとしてその所有権を主張している。
４ よつて、原告らは、原告会社に対し、本件土地につき、各二分の一の割合による共有持分権を有することの確認を求める。
二 請求原因に対する認否
１ 請求原因１の事実は否認する。原告板垣らが、三七番二、同番八の各土地を所有していることは認めるが、本件土地が右三七番二の土地の一部と右三七番八の土地の全部に属するとの点は否認する。
本件土地は、原告会社の所有する三六番一の土地に属する。
２ 同２（一）の事実のうち、本件土地上にまつ名義の建物が存在したことは認めるが、その余はすべて否認する。
３ 同２（二）の事実は否認する。
本件土地が三六番一の土地であり、松元の所有に属することは、公図を調査すれば容易に判明するころ、本件土地は、その形状からして南側隣接地と別個の所有、使用関係にあるのではないかという合理的な疑いを抱くことができるのであるから、その疑いに基づき公図の調査を行なうべきであつた。
従つて、原告ヨシ及び富美子が本件土地をまつに対して賃貸し占有を開始するに際し、本件土地の所有関係につき公図を調査することなく、漫然と自己の所有地であると信じたことには過失があり、原告板垣らの主張する一〇年の時効期間の経過による本件土地の所有権の時効取得は認められない。
４ 同３の事実は認める。
三 抗弁
原告会社は、昭和四九年七月五日、松元から、本件土地を代金三六〇万円で買受け、同日所有権移転登記を経由した。
四 抗弁に対する認否
昭和四九年七月五日、三六番一の土地につき松元から原告会社に対し所有権移転登記が経由されたことは認めるが、その余は知らない。
五 再抗弁
１ 甲事件二の３抗弁（一）(2) の主張に同じ（但し、同記載中、「被告北沢（ら）」（但し、（イ）記載中の「被告北沢に対する明渡訴訟」における「被告北沢」を除く。）を「原告板垣ら」と、「賃借権」を「所有権」と各訂正し、（ア）の冒頭に、「原告板垣らは、昭和二八年一〇月一日、まつに対し、本件土地を自己所有地として賃貸し」と付加する。）。
２ 甲事件二の３抗弁（二）の主張に同じ（但し、同記載中、「抗弁（一）(2) （イ）」を「右再抗弁１」と訂正する。）。
六 再抗弁に対する認否
１ 再抗弁１の事実のうち、本件土地上にまつ名義の建物が存在したこと、右建物は、昭和四九年七月上旬当時すでに滅失していたことは認めるが、その余はすべて否認する。
２ 同２は争う。
第三証拠<省略>
理由
一 本案前の申立について
被告北沢は、本案前の申立として、松元と原告会社との間の本件土地売買は専ら訴訟をすることを目的としてなされた訴訟信託行為であると主張するが、証人藤原寛治の証言及び原告会社代表者尋問の結果並びにこれらにより真正に成立したと認める甲第三三号証によれば、昭和四九年七月五日、松元と原告会社の間において、本件土地につき、これが三六番一の土地に当るとし、真実譲渡することを目的として代金三六〇万円で売買契約が締結されたことを肯認することができ、右取引については後記認定のとおり、多少不自然な点がないではないが、これをもつて直ちに訴訟信託を目的としたものと断ずるには足りないものというほかはないから、被告北沢の本案前の申立は採用することができない。
二 本件土地の帰属について
松元がもと三六番一の土地を所有していたこと、原告板垣らが三七番二及び同番八の各土地を所有していることはいずれも当事者間に争いがなく、また前認定のとおり昭和四九年七月五日、松元は、本件土地を三六番一の土地として原告会社に売り渡し、その結果原告会社が三六番一の土地につき所有権移転登記を経由したこと（登記経由の点は当事者間に争いがない。）が認められる。
原告会社は、本件土地は三六番一の土地に属すると主張するのに対し、被告北沢及び原告板垣らは、本件土地は三七番二の土地の一部及び三七番八の土地に属すると主張するので以下にこの点について判断する。
（一） いずれも本件土地及びその周辺を撮影した写真であることに争いのない甲第二七号証の一ないし一九、証人豊岡孝夫、同鈴木信子の各証言、前掲証人藤原の証言及び被告北沢本人尋問の結果並びに検証の結果によれば、本件土地は、その東側（別紙図面イ、トの各点を直線で結んだ部分）が公道に接し、北側（別紙図面イ、ロの各点を直線で結んだ部分）及び西側（別紙図面ロ、ハ、ニの各点を順次直線で結んだ部分）は、隣接する高地と擁壁で仕切られ、南側（別紙図面ハ、ニ、ホ、へ、トの各点を順次直線で結んだ部分）及び東側の一部は万年塀で仕切られていること、北側及び西側の擁壁は、昭和二八年に被告北沢の先代まつが本件土地を原告ヨシ及び富美子から賃借する以前から既に築造されていたものであり、その後現在に至るまで格別の変更は加えられていないこと、南側と東側の万年塀は、まつが本件土地を賃借してまもなく同人の側で築造し、以来現在に至つているものであるが、本件土地の南側境界付近は東側の公道に接する部分から西側に向かうに従い隣接地との間に約一メートルの落差を生じていること、したがつて、本件土地は公道及び高低差のある隣接地に囲繞され、周辺とは画然と区別された一画の土地をなしていることを認めることができる。
（二） いずれも成立に争いがない甲第一号証の一、甲第二ないし第一二号証及び乙第一七号証、弁論の全趣旨により真正に成立したと認める甲第三〇号証の一ないし三（但し、同号証の一のうち官署作成部分は成立は争いがない。）前掲証人豊岡、証人板垣三郎の各証言によれば、本件土地の周辺一帯は、全体に北から南に下るかなりの傾斜のある地形をしており、今日の如く宅地化される以前においては、畑林がその殆んどを占めていたこと、松元は横浜市港北区日吉町字谷戸三六番の土地（以下同字の土地を「三六番の土地」の如く単に地番のみで表示する。）を相続して所有していたが、昭和三六年ころから右土地の分譲を始め、昭和四一年一〇月には三六番一の土地に同番二の土地を合筆したうえ、これをさらに同番一及び同番六ないし一一に分筆して、これらを順次売却処分したことを認めることができる。
ところで、前掲甲第二号証によれば、右のとおり分筆した結果残された三六番一の土地の公簿上の地積は二九・九三平方メートルであるところ、弁論の全趣旨により真正に成立したと認める甲第二四号証によれば、本件土地の実測面積は三六四・八九平方メートルであり、もし、これが右三六番一の土地に当るとすると実に三三四・九六平方メートルもの繩延があることになる（因に、右縄延面積三三四・九六平方メートルは、前掲甲第二ないし第五号証により認め得る分筆前の三六番の土地の面積一、四六一・一三平方メートルの二二・九パーセントに当る。）。
一方、三七番二及び同番八の各土地を含む分筆前の三七番の土地、即ち、分筆後の同番一ないし八の各土地の合計地積は、弁論の全趣旨により真正に成立したと認める甲第三八号証の一、二によれば、これに本件土地を含まないものとして測量した結果一六七五・一九平方メートルであることが認められ、これに対し、いずれも成立に争いがない甲第一六ないし第二三号証によれば、三七番一ないし八の各土地の公簿上の地積の合計は一六〇六・五五平方メートルであるから、その差六八・六四平方メートル実測面積が公簿上の面積を超過していることになり、これに本件土地を含めるとすると、その縄延面積は四三三・五三平方メートル（その三七番の公簿面積全体に対する割合は約二七パーセントとなる。）となり、縄延面積の広さは本件土地が三六番一に当るとする場合を凌駕する結果となる。
したがつて、三六番、三七番両地の地積の比較のみでは本件土地がそのいずれかに属するかはにわかに決し難いものというほかはない。
（三） 次に、前掲証人板垣、同鈴木、同藤原の各証言によれば、本件土地の北側には訴外二階堂猛所有の高地が隣接しており、その西側の高地は訴外小竹耕の所有地であることが認められるところ、前掲甲第九号証及び成立に争いのない甲第一四号証によれば、右二階堂所有地の登記簿上の表示は三四番五の土地であり、小竹のそれは三六番八の土地であることが認められ、前掲甲第一号証の一の公図上では、三四番の五の土地は三六番一の土地の北側に、三六番八の土地は三六番一の土地の西側にそれぞれ隣接して存在する位置関係にあることが認められる。
そして、右甲第一号証の一並びに原本の存在及び成立に争いがない甲第三二号証によれば、三七番二及び同番八の各土地は、公図上はいずれも三六番一の土地の南側に隣接する位置にあることが認められるところ、先にみたとおり、現状では本件土地は、その北側が前記二階堂所有の三四番五の土地と擁壁を境界にして隣接しているから、仮りに本件土地が三七番二及び同番八の土地であるとするならば、三六番一の土地は公図上表示されているだけで現実には全く存在しないということになる。たしかに、公図は必ずしも実際上土地の形状や地積を正確に表示するものではないが、その相互の位置関係に関しては、相応の信を措き得るものというべきである。
以上の諸点を考慮するときは、本件土地は、これを三六番一の土地に属するものとするのがその現状及び公図上の表示にも合致するものということができる。
したがつて、本件土地は、三七番二及び同番八に属するものではなく、三六番一の土地に該当するものと認めるのが相当である。
三 被告北沢の本件土地に対する占有について
成立に争いがない乙第一四号証、原本の存在及び成立に争いのない甲第四三ないし第四五号証、被告北沢本人尋問の結果により真正に成立したと認める乙第一三号証の一、二、証人奥山健治の証言並びに被告北沢本人尋問の結果によれば、昭和四八年一二月末に従前から存したまつと原告板垣らとの間の本件土地を目的とする賃貸借契約において、その対象土地の範囲を本件土地のうち東北部分の一八二・八二平方メートル（ほぼ被告北沢及び原告板垣ら主張の三七番八の土地の地積に相当する部分）に減縮する旨の合意が成立し、その際、当時本件土地上に存在したまつ所有の旧建物を取り毀し、その跡地に建物を新築することを原告板垣らが同意したこと、そこで、被告北沢の側では、当時まつはすでに八〇歳に近い高齢者であつたこともあり、もつぱら同被告が資金を調達し、翌四九年五月頃旧建物を取毀した上、同被告名義で建築確認申請等の手続をなし、建築請負業者との間の交渉、契約、代金の支払いに至るまですべて同被告が行つて同年七月本件土地上に建物を建築したことを認めることができるから、右建物は被告北沢が建築して、これを所有しているものと認めるのが相当である。
尤も、成立に争いがない甲第二五号証、乙第三号証及び乙第一一号証によれば、本件土地上に建築された建物については、昭和五〇年三月六日、その所在地番を三七番八の土地としてまつ名義の所有権保存登記（その後昭和五一年六月一五日付で、昭和五〇年一二月一五日遺贈を原因として訴外北沢清貴に対し所有権移転登記が経由されている。）がなされているが、右登記は、同建物について、昭和四九年一二月二七日、処分禁止の仮処分の執行のため東京地方裁判所の嘱託にもとづき所在地番を三六番一の土地として職権でなされた被告北沢名義の所有権保存登記に後れて、しかも、甲事件提訴後になされていることが認められるから、右まつ名義の登記の存在は必ずしも被告北沢が本件建物を所有する旨の前記認定に妨げとなるものではない。また、成立に争いのない乙第一二号証によれば、まつが被告北沢の子である訴外北沢清貴に対し本件土地借地権及び同地上建物を遺贈する旨昭和四九年一一月二二日付遺言公正証書の存在することが認められるが、このことも必ずしも右認定を動かすに足りるものでないことは、右登記について述べたところと同断である。従つて、本件土地に存する建物を所有して現に本件土地を占有しているのは被告北沢であるというべきである。
四 賃借権及び所有権の時効取得について
前掲甲第四四号証、乙第一三号証の一、二及び乙第一四号証、成立に争いがない甲第一七号証、甲第二三号証、乙第四号証及び乙第九号証、原本の存在及び成立に争いのない甲第四二号証、前掲証人豊岡、同鈴木の各証言、並びに被告北沢本人尋問の結果によれば、原告板垣ヨシ及び富美子は、昭和二八年二月二八日当時の三七番二の土地につき昭和二七年一一月七日相続を原因とする所有権移転登記（持分は各二分の一）を経由し、以来本件土地は右三七番二の土地の一部で、その所有に属するものとして、昭和二八年一〇月一日、本件土地をまつに対して賃貸し、同人は、原告板垣及び富美子を本件土地の所有者であると信じて本件土地を借受けたうえ、同年一二月ころには本件土地上に旧建物を建築し、主としてアパートとして賃貸していたこと、まつは、本件土地を賃借して以来、原告ヨシ方に毎月賃料を支払つてきたことを認めることができ、この認定に反する証拠はない。
前掲乙第一三号証の一、二によれば、右旧建物の敷地面積は五九・五〇平方メートルであるのに対し、本件土地は前記のとおり実測面積が三六四・八九平方メートルと広く、空地部分が相当存在していたことが認められるが、前掲甲第四二号証によれば、本件土地賃貸借契約書上目的土地の地積は右実測面積にほぼ相当する一一二坪と表示されていること並びに前認定のとおり本件土地の北側と西側は当時から数メートルもの高さの擁壁によつて隣接高地と仕切られ、南側はまつが賃借してまもないころ、同人の側で自ら設置した万年塀によつて仕切られているため、本件土地は周辺とは画然と区別された一画の土地をなすものとなつていたところ、まつ方でも、空地部分をまつたく放置しておいたということはなく、雑草刈取、擁壁の修理等の手入れをしたり、洗濯物干し場として使用するなど空地部分も利用、管理していたふしが窺われることに照らし合わせると、本件土地上に旧建物を所有し、これを賃貸アパートとして使用していたまつは、これにより本件土地全体を占有支配していたものということができる。
そして、原本の存在及び成立に争いのない甲第三二号証、前掲証人豊岡、同鈴本の各証言及び被告北沢本人尋問の結果によれば、まつが本件土地を賃借するに至つた昭和二八年当時の本件土地の周辺は、北側と西側に擁壁が存在したとはいうものの、宅地化がなされる前の畑、林あるいは荒れ地等の状況であり、各土地の境界が外観上明確であつたとは言い難い状況であつたこと、本件土地の南側には分筆前の三七番地籍の土地が、その北側には分筆前の三四番ないし三六番地籍の土地が広がつていることが認められることからすると、前判示のとおり分筆前の右各土地の分筆の経過、公図上の各土地の配置、形状等を仔細に検討しないときは、前述のとおり、その北側と西側に隣接高地との間を仕切る擁壁を有する本件土地は、右各擁壁が三七番地籍の土地と三四番ないし三六番地籍との境界を画するものに該当し、三七番地籍の土地に含まれているものとみる余地が多分に残されているから、まつが本件土地を賃借するに当り、それが原告ヨシ及び富美子の所有に属する三七番二の土地の一部であると信じたとしても無理からぬところであり、この点に過失があるものということはできない。
また、当時本件土地ないしはその周辺をめぐる係争関係が存した等の特段の事情が認められない本件においては、まつが分筆の経過等に照らし公図等を仔細に検討しなかつたとしても、その点を捉えて過失があるとするのは当らない。
してみると、まつは、昭和二八年一〇月一日、原告板垣及び富美子から本件土地を賃借して以来、同地上に旧建物を建築して他人に賃貸するなどし、右原告らに毎月賃料を支払い賃借の意思をもつて、本件土地の占有を平穏かつ公然に継続し、かつ、まつには、その占有を始めるにあたり過失はなかつたのであるから、昭和二八年一〇月一日から一〇年を経過した昭和三八年一〇月一日限り時効は完成し、まつは本件土地に対する賃借権を時効取得するに至つたものということができる。
ところで、本件土地の賃貸借契約の更新に際して、まつは、本件土地の一部を原告板垣らに返還し、残りの東北部分についてのみ賃貸借契約を更新したことは前認定のとおりであるが、その際、原告板垣らが本件土地上の旧建物を取り毀してその跡地に建物を新築することを承諾していたこと、そして、新築された建物の所有権は被告北沢にあるとみるべきことも前判示のとおりであるから、当時まつがすでに八〇歳に近い高齢者であつたことを考慮すると、昭和四九年五月本件土地上の旧建物の取り毀しがなされ、同年七月新建物が完成した頃、右借地権は原告板垣らの承諾の下にまつから被告北沢に譲渡されたものと認めるのが相当である。
次に、以上判示したところによれば、原告ヨシ及び富美子は、昭和二七年一一月七日、当時の三七番二の土地を相続して以来、本件土地は右土地の一部をなすものとし、これを自己の所有地として昭和二八年一〇月一日まつに賃貸することにより、その占有を継続していることを認めることができるから、原告ヨシ及び昭和四七年一一月一七日に富美子を相続によつて承継した原告昭男は、昭和二八年一〇月一日以来所有の意思をもつて平穏かつ公然に賃借人まつの占有を介して本件土地の占有を継続してきたものというべきであるから、占有開始時の事情を問うまでもなく、昭和四八年一〇月一日の経過により、時効は完成し、原告板垣らは本件土地の所有権（持分が各二分の一の共有）を時効取得したものということができる。
五 背信的悪意について
本件土地は三六番一の土地に該当するが、被告北沢は昭和三八年一〇月一日の経過により本件土地の賃借権を時効取得し、原告板垣らは昭和四八年一〇月一日の経過により本件土地の所有権を時効取得したこと、一方、原告会社は、昭和四九年七月五日、松元から本件土地を三六番一の土地として買受けたことは前認定のとおりであり、原告会社が三六番一の土地につき右同日付で所有権移転登記を経由したことは当事者間に争いがないから、原告会社は、本件土地についての右各時効取得完成後に、その真実の所有者である松元から本件土地を買入れ、その旨の所有権移転登記を経由したことになる。
しかしながら、原告会社は、右取引関係にたつについて背信的悪意者というべきであるから、原告板垣ら及び被告北沢に対し、本件土地所有権の取得を主張することができない。
１ まず、原告会社と松元との間の取引が行われた当時の本件土地の状況をみると、前掲甲第四五号証、成立に争いがない甲第六二、第六三号証の各一、二、前掲証人奥山の証言、被告北沢本人尋問の結果を総合すると、被告北沢は、本件土地の賃貸借契約を更新する際のとりきめにもとづいて、本件土地の東北部分一八三・一三平方メートルの土地上に旧建物を取り毀し、新しい建物を新築する工事を、建設業を営む訴外奥山健治に請負わせたこと、右奥山は、昭和四九年五月初頃、本件土地上に存した旧建物を取り毀し、同建物の敷地及びその周辺をブルドーザーで整地したうえ、新築工事に使用するため取り毀した旧建物の基礎コンクリートのかけらを本件土地上に山積みにしておいたこと、そして、奥山は、同年六月二七日頃から新しい建物の基礎工事を開始し、翌七月四日頃基礎コンクリートを打ち、同月八日頃上棟したことを認めることができる。
２ 次に、前掲甲第一号証の一、甲第二号証及び甲第三二、第三三号証、前掲証人藤原の証言並びに原告会社代表者尋問の結果（但し、後記措信しない部分を除く。）によれば、原告会社が本件土地を買取るに至つた経緯として以下の事実を認めることができる。即ち、
(1) 松元の一家はかなりの山持であつたが、松元は終戦前に東京を離れて暮すようになり、折々に、本件土地周辺の土地を親戚筋に売却処分してきていたが、生来病弱のため、昭和四九年春頃には、医療費捻出の必要にも迫られ、昭和四九年五月中旬、当時未だ売却処分されずに残されたままとなつていた登記簿上の地積約九坪の三六番一の土地について調査するとともに、その売却方をもかねて知り合いの訴外藤原寛治弁護士に依頼した。
(2) 藤原弁護士は、同月中旬から下旬にかけて右三六番一の土地の調査をした結果、本件土地が三六番一の土地に該当するのではないかという一応の判断を得たが、その調査として現地に赴いた際、本件土地の西側に隣接する高地を所有し、居住している訴外小竹耕弁護士を知り、同弁護士から本件土地の従前の状況について事情を聴取した。その結果、本件土地上には昭和四一年頃同弁護士が同所に居住する以前から、外観上も築後相当の年数を経たと思われる旧建物が存在し、アパートとして使われていたが、現在は取り毀されてしまつていること、右アパートを所有して本件土地を使用していたのは、本件土地からさらに南方に下つていつた所に居住している「板垣」という者であるということを知ることができたため、さつそく「板垣」方を尋ね当て、家人に本件土地の使用状況に関する説明を求めたが、応答した者が老人であつたこともあり、判然とした回答を得ることができなかつた。
藤原弁護士は、右調査の結果を総合し、本件土地は他人が相当永年にわたり占有していた可能性があると判断したが、松元にとつては、このような土地をこのまま所有していることに利益はなく、むしろ売却換金した方が得策であると考え、これを松元のために売却処分することとした。
(3) そこで、藤原弁護士は、本件三六番一の土地の売却方につき、同弁護士の所属する長野法律事務所の先輩である訴外関根俊太郎弁護士に相談したところ、関根弁護士は、不動産業を営む原告会社の代表者で知人の輿石茂一（以下「輿石」という。）を紹介したため、昭和四九年五月中には、原告会社のもとに本件土地売買の話しがもちこまれるに至つた。その後同年五月末もしくは六月初頃にかけて、長野法律事務所において、藤原、関根両弁護士と原告会社代表者輿石の間において本件土地売買に関する下交渉がなされ、次いで、右三名は売買契約の締結に先だち、現地調査に赴き、当時偶々旧建築取り毀し後であつたために本件土地が更地状態であることを知り、本件土地周辺部の公図、登記簿謄本等も検討した末、本件土地は登記簿上の三六番一の土地に該当するものであり、右三六番一の土地の公簿面積が僅か九坪余にすぎないのに本件土地が一見しただけで優に一〇〇坪を超える面積を有するのは、本来かなり縄延びのあつた元番三六番の土地が次々と分筆された結果、右縄延分がそのまま元番として残された三六番一の土地となつたものであると判断するに至つた。
(4) このような経過を経た上で、昭和四九年七月五日、原告会社と松元代理人の藤原弁護士との間で本件土地の売買契約が締結されるに至つたが、その契約書上においては、対象物件の表示として三六番一の土地二九・九三平方メートルと登記簿上の地積が掲げられ、代金額は右登記簿上の地積九坪に当時の時価坪当り四〇万円を乗じた三六〇万円と決められ、なお、将来紛争の発生するおそれがあることを慮り、本件売買契約は公簿面積によるものとし、契約後実測面積に増減があつても当事者は互いに相手方に何らの請求をなし得ないものとする旨、買主原告会社は、売主松元が永らく病床にあること等を考慮し、本件土地について将来他と紛争が生じた場合でも、松元に証人として出廷を求める等の負担をかけないことを確約する旨の特約条項が加えられた。
以上の事実を認めることができ、原告代表者尋問の結果中右認定に反する部分は信用しないし、他に右認定を覆すに足りる証拠はない。
３ 以上認定したところによると、原告会社と松元間の売買契約がなされた当時の本件土地の状態は、偶々旧建物を取り毀して新建物を建築するまでの空隙に当つていたとはいえ、それなりに他者の占有を窺わせるに十分な状態にあつたこと、本件土地売買のあつせんに当り、売主松元の代理人ともなつた藤原弁護士が本件土地近隣居住者の小竹弁護士から聴取して得た本件土地の従前の利用状態についての知見及びそれに基く判断は交渉の過程において当然買主原告会社側にも開示されたものと推定され、買主原告会社も本件土地についての他者による相当以前からの占有の継続を認識していたとみられること、買主原告会社は専門の不動産業者であり、そのあつせんに当つた者も弁護士であつて、いずれも不動産取引及びそれに伴う法律関係には通暁していると認められることを考慮すると、原告会社は、松元代理人の藤原弁護士との間で本件土地売買契約をなすに当り、本件土地につき時効完成等により何らの権利、利益を有する者の存在を予見しながら、原告会社が本件土地につき所有権移転登記を経由し、対抗要件を具備することにより、その者の地位が覆滅されるであろうことを計り、片やかかる取引に伴う危険を見込んで実測一〇〇坪を越す本件土地を僅か九坪の土地としてその時価のほぼ一〇分の一の廉価で買取り、しかも、それについて契約書上も特別の手当をしているのであるから、権利の時効取得の成否が問われている本件においては、原告会社は背信的悪意者に当り、前判示のとおり本件土地所有権、賃借権を時効取得した原告板垣ら及び被告北沢に対し、本件土地所有権の取得を主張し得ないものと解すべきである。
六 結論
以上によれば、甲事件については、原告会社の請求は、理由がないからこれを棄却し、乙事件については、原告板垣らの請求は、理由があるのでこれを認容し、訴訟費用の負担につき民訴法八九条を適用して主文のとおり判決する。
（裁判官 落合威 樋口直 杉江佳治）
物件目録
（一） 別紙図面イ、ロ、ハ、ニ、ホ、ヘ、ト、イの各点を順次直線で結ぶ範囲内の土地
（二） 横浜市港北区日吉町字谷戸三六番地一
家屋番号 三六番一
一 木造瓦葺平家建居宅 一棟
床面積 四〇・四五平方メートル
（三） 横浜市港北区日吉町字谷戸三七番地八
家屋番号 三七番八
一 木造瓦葺平家建居宅 一棟
床面積 四〇・四八平方メートル
（四） 横浜市港北区日吉町字谷戸三七番地二
家屋番号 四二七
一 木造スレート葺二階建居宅 一棟
床面積 一階 五九・五〇平方メートル
二階 二八・九二平方メートル
図<省略>